פסק-דין בתיק תא"ח 16867-03-11

1.         תביעה לפינוי מושכר שהוגשה על פי פרק ט"ז 4 לתקסד"א. המושכר הוא חנות מס' 126 הנמצא בשטחים המסחריים בפרויקט קריית הממשלה בבאר שבע (להלן: "החנות" ו- "הקניון").

            זכויות התובעת הן מכוח זכויות בעלות ובכלל זה הסכמי שכירות שהומחו לתובעת, שותפות רשומה, ע"י אשמורת תיכונה בע"מ (להלן: "אשמורת תיכונה").

2.         הנתבע מס' 1, שכר את החנות ביום 20.06.01 מאשמורת תיכונה בע"מ ותקופת השכירות עמדה על 24 חודשים ממועד המסירה בפועל 01.12.01, עם תקופת אופציה נוספת בת 24 חודשים (להלן: "חוזה השכירות").

            ביום 05.02.05 החליפה הנתבעת מס' 2 את הנתבע מס' 1 כשוכרת, על פי תוספת שנחתמה בין אשמורת תיכונה לבין הנתבע מס' 1. על פי התוספת, הומחו לנתבעת מס' 2 כל זכויות הנתבע מס' 1 בחנות החל מיום 01.01.04 (להלן: "השוכרת").

3.         ביום 19.03.06 נחתמה תוספת שנייה לחוזה השכירות בין התובעת לבין הנתבעת מס' 2, כי הנתבעת מס' 2 ביקשה להאריך את תקופת השכירות שעמדה להסתיים ביום 15.03.06. השכירות הוארכה עד ליום 15.03.09. כמו כן הוסכם על תקופת אופציה נוספת בת 36 חודשים מיום 16.03.09 ועד ליום 15.03.12 בכפוף לתנאים נשוא סעיף 4 לתוספת השנייה לחוזה השכירות (להלן: "התוספת השנייה").

            בנוסף לחתימה על חוזה שכירות, חתם הנתבע מס' 1 על חוזה ניהול עם אשמורת תיכונה.

4.         עילות התביעה נגד הנתבעים הם הפרות החוזה הבאות:

            (א)        אי הגשת דוחות פדיון, על פי סעיף 6.4 לחוזה השכירות;

            (ב)        שימוש בשטחים ציבוריים בניגוד לדין ולחוזה השכירות;

            (ג)         הסתה, המרדה ואיומים.

מהפרט אל הכלל:

אי הגשת דוחות -

על פי סעיף 6.4 לתוספת השנייה התחייבה השוכרת להמציא ולהגיש לתובעת, בתום כל חודש, במשך תקופת השכירות, ובתקופת האופציה, "דו"ח פדיון חודשי", ובתום תקופת השכירות או תקופת השכירות המוארכת גם: "דו"ח פדיון שנתי מבוקר ע"י רו"ח של השוכרים".

התובעת טוענת להפרה נמשכה הן לגבי הדו"ח החודשי והן לגבי הדו"ח השנתי. ההפרה החלה בסמוך לאחר חתימת התוספת השנייה ועד הגשת התביעה.

לטענת באי כוח התובעת, עוה"ד פז רימר ולירן הופשטיין, בא כוח השוכרת לא חלק על ההפרה האמורה. ההודאה היא במכתבו של עו"ד אביטן המסביר כי השוכרת חדלה לכבד את הוראות סעיף 6.4 לתוספת השנייה כי הנתונים פורסמו ע"י התובעת, כאשר הם הוצגו בהליך אחר, שבו השוכרת לא הייתה צד להליך, ומכאן הם הגיעו לעיון שוכרים בקניון קריית הממשלה. פרוטוקול אותו הליך, אשר התנהל בפני בורר, הוא מיום 19.11.09 ( נספח י' לתצהיר הנתבע מס' 1). מתוך מכתבי התראה שנשלחו לנתבעת מס' 2, אשר צורפו לכתב התביעה, עולה כי ההתראות על אי הגשת דיווחי פדיון נשלחו לנתבע מס' 1 לפני הבוררות האמורה, ואח"כ לשוכרת בימים 02.11.04; 20.03.07; 07.09.08; 01.07.08 בהתייחס לשנת 2007, ומחצית 2008 ו-29.06.09 בהתייחס למרס עד מאי 2009.

שימוש בשטחים ציבוריים

נטען כי השוכרת באמצעות הנתבע מס' 1 מפרים את הוראות סעיף 9 לחוזה השכירות בכך שהם משתלטים על שטח ציבורי בקניון, תוך הפרעה מהותית למהלך התקין של חיי המסחר בקניון. ההשתלטות מתבטאת בהוצאת סטנדים לשטח הציבורי וכן הצגת שילוט בשטח הציבורי. לא הואילו ניסיונות מנכ"ל הקניון לחדול מכך וגם לא הואילה התערבות של שרותי הכבאות.

הוצאת הסטנדים מחוץ למושכר והצבת שילוט בתחום השטח הציבורי אינה במחלוקת. לטענת הנתבע מס' 1 כאשר הוא חתם על חוזה השכירות המקורי הוא גם חתם על תשריט שבו סומנה החנות ושטח סמוך לחנות, שטח ציבורי, שבו הותר לו להניח סטנדים זמניים על גלגלים. באשר לשילוט - הוא נתלה באישור המנכ"לים הקודמים של הקניון. כאסמכתא לטענה של החתימה על תשריט, נסמך הנתבע מס' 1 על תשריט מודד שמדד את שטח החנות בהקשר למחלוקת עם התובעת וכן את המחסנים שנכללו במושכר והתוצאה נופלת מסך השטח המופיע בחוזה השכירות לחנות ולמחסנים. ומכאן נטען כי ההפרש הוא אותו שטח ציבורי.

בנוסף נטען, כי מלכתחילה החנות נמסרה ללא המחסנים מחמת עיכובים של המשכירה והותר להתפרש לתוך השטח הציבורי. אחר כך, בשנת 2003 נוהלה מדיניות ע"י המנכ"לית של הקניון דאז, עירית פלג, המאפשרת לסוחרים להוציא סטנדים כאסטרטגיה למשוך לקוחות לחנויות. הוכח, כי לא רק השוכרת מוציאה החוצה סטנדים, נכון למועד שמיעת התיק.